L’ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011, qui découle de la loi Grenelle II, a pour objectif d’apporter des corrections à la réforme de l’application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
Tout d’abord, les principaux ajustements proposés par l’ordonnance concernent les lotissements. Aujourd’hui, la soumission d’une opération de lotissement à permis d’aménager ou à déclaration préalable nécessite une comptabilisation des lots à bâtir créés pendant 10 ans. L’ordonnance supprime ainsi dans la définition du lotissement (article L. 442-1) l’obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes.
Conséquemment, l’article L. 442-2 du Code de l’urbanisme, qui détermine les critères permettant de fixer, par voie règlementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d’aménager, de ceux soumis à déclaration préalable, est modifié pour simplifier ces critères. Ne sont conservés que les seuls critères de la localisation de l’opération et de la création de voies ou d’équipements communs pour déterminer les lotissements soumis à permis d’aménager. Le décret d’application devrait en outre venir préciser que les lotissements comportant des voies et espaces ou équipements communs seront soumis à permis d’aménager quel que soit le nombre de lots crées. Et la procédure de déclaration préalable serait ainsi réservée aux seuls lotissements sans travaux. Le régime d’autorisation des lotissements sera donc fixé uniquement en fonction de la réalisation ou non de travaux, sans référence au nombre de lots à bâtir créés.
Deux nouveaux articles seront insérés dans le Code de l’urbanisme. L’article L. 442-1-1 qui confère une base légale aux exceptions, déjà prévues dans la partie règlementaire à l’article R. 442-1, qui excluent certaines divisions de la procédure du lotissement. Et l’article L. 441-1-2 qui précise clairement le périmètre du lotissement : celui-ci doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots mais peut également inclure, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de l’unité ou des unités foncières. Par ailleurs, l’ordonnance précise qu’un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contigües. Les articles L. 442-12 et L. 442-14 du Code de l’urbanisme sont également modifiés.
Ensuite, l’ordonnance réforme l’article L. 425-3 du Code de l’urbanisme qui indique actuellement que l’arrêté de permis de construire vaut à la fois autorisation d’urbanisme et autorisation de travaux au titre de l’article L. 111-8 relative à la législation sur les ERP. L’ordonnance prévoit ainsi la possibilité d’accorder un permis de construire pour un ERP dont l’intégralité des aménagements intérieurs n’est pas connue au moment de la demande de permis de construire. Le permis de construire devra alors indiquer expressément que l’obtention d’une autorisation complémentaire au titre du code de la construction et de l’habitation est requise.
Enfin, cette ordonnance complète l’article L. 471-1 du Code de l’urbanisme relatif aux servitudes de cours communes et prévoit désormais que de telles servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable.
L’ordonnance entrera en vigueur à une date fixée par son décret d’application, au plus tard le 1er juillet 2012, à l’exception des dispositions prévues à son article 3 relatives à l’institution des servitudes de cours communes qui entrent dès le lendemain de la publication de l’ordonnance. Les dispositions de l’ordonnance s’appliqueront aux déclarations préalables et permis déposés à compter de son entrée en vigueur.
