Si la délivrance des permis de construire est du ressort des autorités administratives (la Commune au premier chef), la question de la propriété est une difficulté que doit surmonter le juge judiciaire. Ainsi, l’administration ne peut valablement rejeter une demande de permis de construire au motif que le demandeur ne peut prouver qu’il est propriétaire du bien, ou que ce titre de propriété est contesté. En vertu de la théorie du propriétaire apparent, l’administration est tenue de considérer comme propriétaire tout demandeur fournissant des justificatifs ayant une apparence de validité sans pouvoir exiger la production de preuves supplémentaires (CE, 6 février 1998, Sté Dramont Loisirs c/ Sté Dramont Aménagement).
Le Conseil d’Etat, suite aux réformes du droit de l’urbanisme de 2007, est venu mettre un terme à l’application de cette théorie par un arrêt du 15 février 2012 (CE, 15 février 2012, n°333631), en interprétant strictement l’article R423-1 du code de l’urbanisme. En effet, si auparavant la règlementation exigeait que la demande de permis de construire soit déposée « soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain » (ancien article R421-1-1 du Code de l’urbanisme), la demande peut à présent être faite « soit par le ou les propriétaire du ou des terrains, leur mandataire ou une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ».
A présent, quelque soit l’objet des travaux, du moment que le pétitionnaire « atteste remplir les conditions définies à l’article R423-1 (du Code de l’urbanisme) » (CE, 15 février 2012, précité), l’administration se voit déchargée de toute obligation de vérification du titre invoqué par ce dernier.
Le permis de construire étant « délivré sous réserve du droit des tiers », il reviendra à ces derniers de faire valoir leurs éventuels droits lésés devant le juge judiciaire, dans le cadre d’un contentieux absolument distinct de celui relatif à la délivrance de l’autorisation administrative.
Le juge administratif admet toutefois une exception à cette règle : l’autorisation d’urbanisme pourra être annulée dans le cas où elle a été obtenue par fraude afin d’éviter que des personnes n’ayant jamais eu de titres de propriété à faire valoir puissent obtenir des autorisations d’urbanisme régulières, et devra être précisée par la suite.
