Le Conseil d’Etat est venu apporter des précisions quant à l’appréciation des règles d’urbanisme dans le cas des divisions dites « primaires » qui échappent à la procédure dont relèvent les lotissements qui, consistent, pour un propriétaire, à diviser son bien en propriété ou en jouissance au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle (art. R. 442-1 du Code de l’urbanisme), la division étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Pour apprécier les règles d’urbanisme, faut-il raisonner à l’échelle de la parcelle d’assise du projet, telle qu’elle existera une fois la division effectuée ? Ou bien faut-il apprécier la régularité du projet par rapport à l’ensemble de l’unité foncière qui a vocation à être divisée ? Le Conseil d’Etat (CE, 12 novembre 2020, req. n°421590, SCI du 3 rue Jules Gautier) a clairement rappelé que c’était la seconde hypothèse qui devait être mise en œuvre. Comme pour les lotissements, c'est l'ensemble du projet qui est confronté aux règles d'urbanisme en vigueur (art. R. 151-21 du C. Urb.). La légalité du permis au regard des dispositions du plan local d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres a donc été appréciée au vu de l'ensemble de l'unité et non pas de la seule fraction dont le constructeur devait devenir propriétaire après division.
