Corpus juridique ATD13

La nouvelle définition de la surface de plancher des constructions

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Publié le : 
11 janvier 2012
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La loi Grenelle II a habilité le Gouvernement à unifier et à simplifier par voie d’ordonnance la définition des surfaces de planchers.  Particulièrement attendu, le texte est enfin paru (ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011) et modifie l’article L. 112-1 du Code de l’urbanisme. Ainsi, la nouvelle surface est définie comme étant la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Le décret du n°2011-2054 du 29 décembre 2011 est venu préciser la nouvelle définition de la surface de plancher des constructions en indiquant les surfaces déductibles.

Ainsi, selon la nouvelle rédaction de l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme, la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert calculé à partir du nu intérieur des façades après déduction des éléments suivants : surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; des surfaces plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80m ; des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres, des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets,  surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

 

A compter du 1er mars 2012, cette nouvelle définition se substituera à celles de surface hors œuvre brute (SHOB) et de surface hors œuvre nette (SHON).  Toutefois, pour tenir compte de la nouvelle définition les documents d’urbanisme (PLU, POS, plan d’aménagement de zone) peuvent d’ores et déjà être modifiés selon la procédure de modification simplifiée ainsi que les plans de prévention des risques naturels, technologiques et miniers selon la procédure prévue pour ces plans. Ces modifications n’entreront, cependant, en vigueur qu’à compter du 1er mars 2012. En tout état de cause, à cette date, la nouvelle définition de la surface de plancher se substituera à la SHON et à la SHOB dans les PLU, les POS, les plans d’aménagement de zone, les plans des préventions des risques concernés mais également dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur des secteurs sauvegardés.

Les demandes de permis et les déclarations déposées à compter du 1er mars 2012 seront soumises à la nouvelle définition de la surface de plancher. Les demandes en cours d’instruction à cette date ne sont pas concernées par la réforme : elles seront traitées par référence à la surface hors œuvre.

A titre d’information, la date du 1er mars 2012 a été retenue dans la mesure où elle correspond à la date d’entrée en vigueur de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme. Cette réforme fiscale a crée une surface de construction à laquelle il est fait référence pour déterminer l’assiette de la taxe d’aménagement (art. L. 331-10 du C. urb.). Or la nouvelle définition de la surface de plancher des constructions est en filiation directe avec cette surface fiscale de construction. Elles partagent la même définition de base mais la nouvelle définition de surface de plancher des constructions comporte toutefois des déductions supplémentaires par rapport à la surface fiscale.

Le décret du 29 décembre 2011 définit également la notion d’emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction n’est soumis à aucune formalité au titre du droit de l’urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l’objet d’une demande de permis de construire. « La notion d’emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclus du calcul de la surface de plancher des constructions, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement » est-il indiqué dans la notice du décret.

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