Cet article apporte un éclairage juridique sur l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Les autorisations d’urbanisme sont enserrées dans des délais bien précis fixés par le code de l’urbanisme et qui peuvent aller d’un mois à plusieurs mois en fonction de la nature, de la complexité et de la localisation du projet. A l’exception de quelques cas, si l’autorité saisie n’a pas apporté de réponse explicite dans le délai d’instruction qui lui est imparti, le pétitionnaire est réputé avoir obtenu une autorisation tacite de réaliser les travaux décrits dans sa demande (art. R. 424-1 du C. urb.)

La difficulté tient au fait que des demandes qui sont en cours ou qui seraient déposées pendant la période d’urgence sanitaire risquent de ne pas pouvoir être instruites correctement par les services instructeurs dont le fonctionnement peut être perturbé.

Le demandeur d’une autorisation d’urbanisme ne peut se prévaloir d’une autorisation tacite pendant la période d’urgence sanitaire.

Plus précisément, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a instauré un dispositif de report de divers délais et dates d’échéance. Elle a défini pour cela, au I de l’article 1er, une « période juridiquement protégée » qui court à compter du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. A ce jour, compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, la durée de l’état d’urgence sanitaire est prévue pour s’achever le 24 mai 2020, de sorte que la « période juridiquement protégée » s’achèverait un mois plus tard, soit le 24 juin.

Ainsi, l’adoption de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait eu pour effet de suspendre les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme à partir du 12 mars 2020 et ce, jusqu’à au moins un mois après la fin de cet état d’urgence.

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant dispositions en matière de délais modifie les règles posées par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 en matière d’urbanisme. Celle-ci a notamment pour objet d’organiser le « dégel » des délais d’instruction et de recours en matière d’urbanisme.

Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 précise que « le nouvel article 12 ter prévoit une dérogation à l’article 7 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, pour permettre que les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard. Là encore, l’objectif est de relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, le secteur de l’immobilier, en retardant au minimum la délivrance des autorisations d’urbanisme ».

Désormais, les délais pour instruire une demande d’autorisation d’urbanisme ou pour faire un recours à l’encontre de l’une de ces autorisations font l’objet d’un régime spécifique pour faciliter la reprise de la vie économique et donc pour accélérer la reprise des travaux de construction à la sortie de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 introduit, au sein de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 un nouveau titre : « Dispositions particulières aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement » (art. 12 à 12 quinquies).

Ce nouveau titre introduit les modifications suivantes :

1 – La suspension des délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme

L’article 12 ter de l’ordonnance n°2020-306 précise que

« Les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables prévus par le livre IV du code de l’urbanisme ainsi que les procédures de récolement prévues à l’article L. 462-2 du même code, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci (…/…) ».

HYPOTHESE n°1 : le délai d’instruction a expiré avant le 12 mars 2020. Ce délai n’est pas modifié en raison de l’état d’urgence sanitaire dès lors qu’il a produit ses effets avant le 12 mars 2020.

HYPOTHESE n°2 : le délai d’instruction expire après le 12 mars 2020. Ce délai d’instruction est suspendu. Il reprendra son cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, soit à ce jour le 24 mai.

HYPOTHESE n°3 : le délai d’instruction dont le point de départ doit naître entre le 12 mars et 24 mai 2020. Pour ces cas, le point de départ du délai d’instruction est repoussé au 24 mai 2020.

L’article 12 ter, alinéa 2 dispose en effet que : « Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

A noter que le dernier alinéa de l’article 12 ter précise en outre : « Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l’instruction d’une demande ou d’une déclaration mentionnée à l’alinéa précédent.« 

Rappel de la situation antérieure :  Aux termes de l’ordonnance n°2020-306 du 26 mars 2020, avant modification par la présente ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 : les délais d’instruction par l’administration des demandes de décision (déclaration, permis) en matière d’urbanisme étaient suspendus jusqu’au 24 juin 2020. Les délais de même nature qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars et le 24 juin 2020 devaient débuter à l’achèvement de cette période.

2 – La suspension des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme

L’article 12 bis de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que

« Les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils recommencent à courir à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

Aux termes de l’article 12 bis, sont visées les décisions de non-opposition à une déclaration préalable, du permis de construire, d’aménager ou de démolir. Il convient donc de souligner que seuls les délais de recours contre ces décisions sont modifiés. 

HYPOTHESE n°1 : Le délai de recours a expiré avant le 12 mars 2020. Ce délai de recours n’est pas rouvert par la seule déclaration de l’état d’urgence sanitaire.

HYPOTHESE n°2 : le délai de recours n’a pas expiré avant le 12 mars. Dans cette hypothèse, le délai de recours est « suspendu » entre la date du 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 mai 2020. Passé le 24 mai 2020, le délai de recours qui a été suspendu, recommencera à courir pour la durée restant à courir au 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

  • Exemple 1 : un recours dont le délai expirait normalement le 12 avril 2020 (soit un mois après le début de l’état d’urgence), pourra être exercé pendant un mois à compter de la fin de l’état d’urgence.
  • Exemple 2 : en revanche, pour un recours dont le délai aurait dû expirer le 16 mars 2020 (soit 4 jours à compter du début de l’état d’urgence), il pourra être exercé pendant les sept jours suivant la fin de l’état d’urgence (l’ordonnance sanctuarise un minimum de sept jours suivant la fin de l’état d’urgence pour permettre aux administrés de saisir la juridiction administrative).

HYPOTHESE n°3 : le délai de recours devait naître entre le 12 mars et 24 mai 2020. Le point de départ de ce délai de recours est alors repoussé à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire soit le 24 mai 2020. L’article 12 bis, al. 2 indique en effet que : « Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

3 – La suspension des délais relatifs à l’exercice d’un droit de préemption 

L’article 12 quater de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précise que

« Les délais relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l’urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, rappelle que « L’article 12 quater prévoit la même adaptation des délais relatifs à l’exercice du droit de préemption impartis pour répondre à une déclaration d’intention d’aliéner. En effet, la suspension de ces délais a pour conséquence, tant que le bénéficiaire du droit de préemption ne s’est pas expressément prononcé, d’empêcher la vente du bien foncier ou immobilier concerné. Il apparaît donc opportun de limiter cette suspension à la seule période de l’état d’urgence sanitaire ».

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des droits de préemption visés par le Titre I du Livre II du Code de l’urbanisme, à savoir :

  • Le droit de préemption urbain ;
  • Le droit de préemption en zone d’aménagement différée ;
  • Le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux ;
  • Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles ;
  • Le droit de préemption pour la préservation des ressources en eau destinées à la consommation humaine.

Ainsi qu’au droit de préemption de la SAFER visé au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime.

HYPOTHESE n°1 : le délai relatif à l’exercice du droit de préemption a expiré avant le 12 mars 2020. Ce délai n’est pas modifié en raison de l’état d’urgence sanitaire dès lors qu’il a produit ses effets avant le 12 mars 2020.

HYPOTHESE n°2 : le délai relatif à l’exercice du droit de préemption expire après le 12 mars 2020. Ce délai est suspendu. Il reprendra son cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, soit à ce jour le 24 mai.

HYPOTHESE n°3 : le délai relatif à l’exercice du droit de préemption doit naître entre le 12 mars et 24 mai 2020. Pour ces cas, le point de départ du délai est repoussé au 24 mai 2020.

L’article 12 quater, alinéa 2 dispose en effet que : 3Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci ».

CONCLUSION

Nous attirons votre attention sur le fait que les règles exposées ci-dessus sont susceptibles d’évoluer.

En effet, comme le précise le rapport remis au Président de la République à propos de l’ordonnance n°2020-427 :

« Selon les modalités de sortie du confinement qui seront définies par le Gouvernement, il conviendra d’adapter en conséquence la fin de la « période juridiquement protégée » pour accompagner, le cas échéant plus rapidement qu’il était initialement prévu, la reprise de l’activité économique et le retour aux règles de droit commun de computation des délais ». 

Il n’est donc pas exclu que les modalités de calcul des délais en matière d’urbanisme soient ultérieurement modifiées dans le cadre de la sortie de la période de confinement.