Dans le cadre de la stratégie territoriale de lutte contre l’habitat indigne et dégradé décidée par Martine VASSAL, Présidente du Département, Présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence et Présidente de l’ATD13, six sessions de formation ont été dispensées, en partenariat avec l’ADIL13 sur l’ensemble du territoire départemental. Afin de compléter ce dispositif de formations, l’ATD13 vous propose de retrouver dans ce dossier des questions/réponses relatives aux édifices menaçant ruines.

Sommaire du dossier

1. Qu’est-ce qu’un édifice menaçant ruine ?

2. Qu’est-ce que la procédure de péril imminent ?

3. Qu’est-ce que la procédure de péril ordinaire ?

4. Les procédures de péril imminent et de péril ordinaire peuvent-elles être cumulées ?

5. En cas d’inaction du propriétaire, le maire peut-il faire exécuter d’office les travaux ?

6. Dans quelle mesure, le maire peut-il mettre en œuvre une procédure d’astreinte administrative ?

7. En cas d’inaction du maire dans l’exercice de son pouvoir de police, sa responsabilité peut-elle être recherchée ?

 

1 : Qu’est-ce qu’un édifice menaçant ruine ?

Le maire, sur le fondement de l’article L. 2213-24 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose d’un pouvoir de police spéciale, régi par les articles L. 511-1 à L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), lui permettant de prescrire la réparation et la démolition des murs, bâtiments, édifices et monuments funéraires menaçant ruine.

Sont considérés comme menaçant ruine, les immeubles et édifices bâtis, qui pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité publique ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties nécessaires au maintien de la sécurité publique.

La mise en œuvre des procédures résultant de l’application de ce pouvoir de police suppose la réunion de plusieurs conditions :

  • Le danger doit provenir d’un immeuble bâti. Le pouvoir de police des édifices menaçant ruine ne concerne que les constructions qu’elles soient anciennes ou récentes, achevées ou inachevées et quelle que soit la destination de l’immeuble.
  • Le danger doit provenir de l’immeuble. L’application du pouvoir de police des édifices menaçant ruine suppose que le danger trouve son origine dans l’édifice lui-même. Si le danger provient d’une cause extérieure à l’édifice, ce pouvoir de police ne trouvera pas à s’appliquer.
  • L’immeuble doit menacer ruine. La cause peut provenir d’un défaut d’entretien, d’un vice de construction ou de la vétusté de l’immeuble. Le danger doit être réel et actuel.
  • L’immeuble doit compromettre la sécurité publique menaçant notamment la sécurité des locataires, des occupants, des usagers ou des personnes pouvant pénétrer dans l’immeuble.

Dans le cadre de ce pouvoir de police spéciale, deux procédures peuvent être distinguées : le péril ordinaire et le péril imminent.

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2. Qu’est-ce que la procédure de péril imminent ? 

La procédure de péril imminent, réservée aux situations d’urgence, est régie selon les dispositions de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Le péril imminent est une atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments présentant un danger grave et imminent pour la sécurité des occupants et/ou du public.

Dans une telle situation, le maire, après avoir adressé un avertissement écrit au propriétaire, dépose près de la juridiction administrative compétente une demande de désignation d’un expert. Ce dernier est alors en charge, dans les 24 heures suivant sa nomination, d’une part, d’examiner et constater l’état de l’immeuble mis en cause ainsi que celui des bâtiments mitoyens, et d’autre part, de proposer les mesures de sécurité mettant un terme à la survenue du péril. Au vu des conclusions du rapport de l’expert, deux cas sont envisageables.

Soit dans un premier cas, le rapport établit l’existence d’un péril non imminent conduisant le maire à introduire une procédure de péril ordinaire.

Soit dans un second cas, le rapport conclut à l’existence d’un péril grave et imminent ouvrant droit au maire d’établir un arrêté de péril imminent mettant en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux d’urgence. Dans ce dernier cas, trois hypothèses sont alors envisageables :

  • si le propriétaire réalise des travaux mettant durablement fin au péril, le maire prend acte de la réalisation des travaux et de leur état d’achèvement sur rapport des hommes de l’art (architectes ou autres techniciens du bâtiment) ;
  • si le propriétaire a conduit des travaux d’urgence sans mettre fin durablement au péril, le maire poursuit la mise en sécurité par l’introduction d’une procédure ordinaire afin de mettre fin au péril ;
  • si le propriétaire n’exécute pas les travaux dans le délai imparti, le maire doit alors ordonner l’exécution d’office des travaux et agir en lieu et place du propriétaire à son compte et à ses frais.

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3. Qu’est-ce que la procédure de péril ordinaire ?

La procédure de péril ordinaire est encadrée par les dispositions de l’article L. 511-2 du CCH. Le péril ordinaire se définit comme une atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments mettant en insécurité des occupants et/ou du public. Cette procédure de droit commun, axée sur une démarche de conciliation, tend à prescrire les travaux mettant à terme l’état de péril d’un immeuble ou d’un bâtiment. La procédure qui doit être engagée par le maire, ou en cas de carence de ce dernier par le préfet, peut selon l’état de l’immeuble conduire tant à prescrire des travaux qu’à ordonner la démolition totale de l’édifice. Elle se déroule en plusieurs étapes.

Tout d’abord, le maire fait établir par ses agents ou au moyen d’une expertise extérieure, un diagnostic préalable faisant état de l’immeuble et des risques d’insécurité. Dans certains cas, établis par la réglementation, le maire doit saisir l’architecte des Bâtiments de France pour avis. Ensuite, le maire introduit une phase préalable contradictoire en informant par courrier le propriétaire sur les désordres constatés et l’invitant à formuler ses observations et ses intentions visant notamment l’engagement des travaux nécessaires dans un délai d’au moins un mois (art. R. 511-1).

Puis au terme de cette procédure contradictoire et à défaut d’engagement des travaux par le propriétaire, le maire doit établir un arrêté de péril ordinaire mettant en demeure le propriétaire de procéder aux travaux nécessaires mettant fin au péril dans un délai d’un mois minimum (art. R. 511-3). Selon la nature des travaux prescrits et le degré de dangerosité pour les occupants l’arrêté peut établir une interdiction d’habiter temporaire ou définitive. Cet arrêté doit être notifié tant aux propriétaires qu’aux occupants et affiché sur la façade de l’immeuble. Si les travaux portent uniquement sur les parties communes, la notification est faite au syndic de copropriété. Cet arrêté est publié aux services de la publicité foncière et il est transmis au préfet pour le contrôle de la légalité, au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, aux organismes payeurs des aides personnalisés au logement ainsi qu’au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département.

Conséquemment à cet arrêté deux hypothèses sont envisageables.

  • Soit le propriétaire réalise les travaux conformément à l’arrêté, et le maire peut alors constater, sur rapport d’un homme de l’art, leur achèvement et prononcer la mainlevée de l’arrêté de péril et l’éventuelle interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux.
  • Soit le propriétaire n’a pas réalisé les travaux ou ceux exécutés sont insuffisants, alors comme l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire de procéder aux travaux dans un nouveau délai qu’il fixe ne pouvant être inférieur à un mois.

A défaut de réalisation de ces travaux dans le délai imparti par la mise en demeure, le maire ordonne, par une décision motivée, l’exécution d’office de ceux-ci, aux frais du propriétaire responsable.

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4. Les procédures de péril imminent et de péril ordinaire peuvent-elles être cumulées ?

Les deux procédures peuvent se cumuler.

Soit au cours d’une procédure de péril ordinaire, si l’état de l’immeuble intéressé se dégrade le maire peut alors entamer une procédure de péril imminent.

Soit, un arrêté de péril imminent peut être complété par un arrêté de péril ordinaire tendant à prescrire des mesures définitives de réparation et de confortation du bâtiment. Il arrive également qu’un maire engage une procédure de péril imminent afin de sécuriser rapidement l’immeuble et que parallèlement soit engagée une procédure de péril ordinaire afin d’en obtenir la démolition. L’état de l’immeuble peut justifier à la fois des mesures d’urgence provisoires et des travaux plus importants de démolition. Le maire doit alors prendre deux arrêtés. Le premier arrêté doit être établi en application de l’article L. 511-3 pour décider des mesures d’urgence nécessaires en vue de garantir la sécurité et notamment l’évacuation de l’immeuble. Puis, un second arrêté est émis, en application de l’article L. 511-2, afin de prescrire les travaux de réparation ou de démolition du bâtiment.

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5. En cas d’inaction du propriétaire, le maire peut-il faire exécuter d’office les travaux ?

Tant dans le cadre d’une procédure de péril imminent que d’une procédure de péril ordinaire, en cas d’inaction du propriétaire à exécuter les mesures prescrites, le maire peut faire exécuter d’office les travaux.

Dans le cadre de la procédure de péril imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité. Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office, sans mise en demeure préalable (art. L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation)

Dans le cadre de la procédure de péril ordinaire, lorsque l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure à nouveau le propriétaire d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution (art. L. 511-2, V du CCH).

L’autorisation préalable à l’exécution d’office par décision de justice n’est plus requise sauf en cas de démolition complète.

Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.

Lorsque le maire s’est substitué aux propriétaires défaillants pour réaliser d’office les travaux prescrits par un arrêté de péril ordinaire ou un arrêté de péril imminent, il recouvre les frais avancés auprès des propriétaires comme en matière de contributions directes conformément à l’article L. 511-4. La créance exigible du propriétaire défaillant fait l’objet de l’émission d’un titre de perception par l’ordonnateur de la commune, qui le transmet au comptable public.

L’ordonnance n°2007-42 du 11 janvier 2007 relative au recouvrement des créances de l’Etat et des communes résultant de mesures de lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux a instauré plusieurs dispositifs afin de mieux garantir le recouvrement des créances publiques nées de la substitution des communes aux propriétaires défaillants d’immeubles dangereux pour réaliser les travaux d’office.

Ainsi, l’ordonnance a complété l’article 2374 du Code civil par un 8° instituant un nouveau privilège spécial immobilier au profit des communes, qui doit être inscrit au fichier immobilier. Ce dispositif permet à la commune de s’opposer, en cas de mutation de l’immeuble, au versement du prix de la cession au vendeur, en faisant valoir son privilège pour récupérer sa créance.

A noter également que l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) peut aider via le versement de subvention à financer ces travaux exécutés d’office (uniquement dans le cadre d’une procédure de péril ordinaire).

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6. Dans quelle mesure, le maire peut-il mettre en œuvre une procédure d’astreinte administrative ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 (n°2018-1021) a élargi et systématisé la procédure d’astreinte administrative afin de contraindre les propriétaires à réaliser les travaux. Toutefois dans le cadre de la police des édifices menaçant ruine, seule la procédure de péril ordinaire permet la mise en œuvre d’une astreinte administrative. La procédure d’astreinte administrative n’est pas prévue dans le cadre du péril imminent qui est une procédure d’urgence.

Ainsi, lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation, l’arrêté de péril ordinaire précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard.

Ces astreintes sont d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard.

Son montant peut être progressif dans le temps et modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution (art. L. 511-2, IV du CCH). 

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7 : En cas d’inaction du maire dans l’exercice de son pouvoir de police, sa responsabilité peut-elle être recherchée ?

Même si l’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) n’impose pas au maire de prescrire la réparation ou la démolition des édifices menaçant ruine dangereux pour la sécurité publique, il lui incombe toutefois, en sa qualité d’autorité chargée, notamment, d’assurer la sécurité publique, de prendre en cas de danger, toutes les mesures nécessaires afin de faire cesser le péril.

Le maire commet ainsi une faute susceptible d’engager la responsabilité de la commune.

La jurisprudence s’est prononcée à de nombreuses reprises sur la carence du maire et considère que commet une faute susceptible d’engager la responsabilité de la commune la maire qui :

  • Prévenu du danger d’effondrement de l’immeuble, n’a pas pris les mesures pour éviter le danger (CE, 31 mars 1989, n° 56145 ; CAA Bordeaux, 27 déc. 1993, n° 92BX00990) ;
  • S’est abstenu pendant 4 ans de prendre les mesures utiles pour éviter l’effondrement d’un mur de clôture alors qu’il avait parfaitement connaissant de sa dangerosité (CE, 27 sept. 2006, n° 284022).

La responsabilité pénale du maire peut également être recherchée sur la base d’infractions non intentionnelles, sur le fondement de l’article 121-3 du Code pénal, en sa qualité d’auteur indirect de l’infraction si celui-ci a violé de manière manifestement délibérée une obligation de sécurité ou de prudence prévue par la loi ou le règlement ou lorsque celui-ci a commis une faute caractérisée exposant autrui à un risque d’une particulière gravité.

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