La loi du 18 janvier 2013 a modifié l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation en augmentant le taux de logements sociaux à atteindre parmi les résidences principales de 20 à 25 % toujours pour les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants (hors Ile de France) qui sont comprises dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Toutefois corrélativement à ce renforcement des exigences de production de logements sociaux pour les collectivités territoriales, l’année 2013 a abouti, à travers l’adoption de nombreux textes (loi, ordonnance, décret), à la création de nombreux outils en faveur de la production de logements. En voici donc un inventaire :
Mobilisation du foncier public de l’Etat
La loi du 18 janvier 2013 et son décret d’application du 15 avril 2013 réorganisent la possibilité pour l’Etat de vendre des terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale par application d’une décote lorsque ces terrains sont destinés à des programmes de construction comportant essentiellement des logements, dont une partie au moins est réalisée en logement social. Cette décote est de droit sous deux conditions : le terrain doit être cédé aux collectivités territoriales, aux EPCI à fiscalité propre, à un EPF ou à un organisme constructeur de logements sociaux et le terrain doit faire partie d’une liste publiée par le préfet. Cette décote peut également être consentie sur d’autres terrains vendus par l’Etat et ses établissements publics, le préfet du département décidant du principe de décote applicable.
Certaines conditions doivent être remplies, cette décote n’étant possible que dans le cadre de la réalisation de programmes de constructions dont 75% au moins de surface de plancher est affectée au logement et comportant des logements locatifs sociaux, des logements assimilés ou des logements en accession à la propriété. Seuls trois catégories de logements fixées à l’article R. 3211-15 II du Code général de la propriété des personnes publiques peuvent faire l’objet d’une telle décote.
Enfin pour pouvoir bénéficier de la décote, les terrains en cause doivent en outre, remplir cinq critères qu’il convient de démontrer : existence d’une forte tension du marché foncier et immobilier, insuffisance du financement de l’opération de construction et de logements pour en assurer l’équilibre, contribution de l’opération de construction de logements à la réponse aux besoins de la commune pour chaque catégorie de logements, contribution de l’opération de construction de logements à la réalisation des objectifs assignés à la commune en matière de réalisation de logements sociaux.
Possibilité de déroger au PLU dans les zones denses
L’ordonnance relative au développement de la construction de logements, prise le 3 octobre 2013, crée dans le code de l’urbanisme un nouvel article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme qui donne la possibilité à l’autorité compétente pour délivrer un permis de construire, d’accorder, par décision motivée, des dérogations au règlement du PLU. Ces dérogations sont applicables dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du Code général des impôts (CGI) (liste annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013) et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au 7e alinéa de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elles ont pour objet de déroger aux règles relatives au gabarit, à la densité et aux obligations en matière de création d’aire de stationnement.
Surélévation d’immeubles en zone denses : possibilité de dérogations
L’ordonnance du 3 octobre 2013 insère également un nouvel article L. 111-4-1 du CCH afin de donner au préfet la possibilité, pour des projets de surélévation d’immeubles, d’accorder des dérogations à certaines règles générales de construction (accessibilité aux personnes handicapées, règle acoustique, performance énergétique…). Ces dérogations sont applicables uniquement pour des immeubles achevés depuis plus de deux ans et situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du CGI ou dans des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
La nouvelle procédure intégrée pour le logement : la PIL
Afin que la mise en œuvre de projets de construction de logements présentant un intérêt général majeur ne soit pas retardée, voire bloquée, en raison notamment de la lourdeur des procédures de mise en compatibilité des documents de planification, l’ordonnance du 3 octobre 2013 a créé la procédure intégrée pour le logement (la PIL). Il s’agit de permettre la mise en compatibilité d’une opération d’aménagement ou d’une construction à vocation principale de logement et présentant un caractère général avec les documents de planification tels que le PLU et le SCOT après une enquête publique unique et une étude environnementale préalable le cas échéant. La procédure, à l’initiative de l’Etat ou d’une collectivité territoriale, peut également prévoir l’adaptation des règles de divers schémas, de ZPPAUP, de PPRI, de plan de déplacement urbain etc… Selon la note de présentation du texte, les délais de réalisation des projets devraient être divisés par deux puisque par une seule procédure on réalise la mise en comptabilité de l’ensemble des documents d’urbanisme.
