Dans le cadre de la stratégie territoriale de lutte contre l’habitat indigne et dégradé décidée par Martine VASSAL, Présidente du Département, Présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence et Présidente de l’ATD13, six sessions de formation ont été dispensées, en partenariat avec l’ADIL13 sur l’ensemble du territoire départemental. Afin de compléter ce dispositif de formations, l’ATD13 vous propose de retrouver dans ce dossier des questions/réponses relatives aux édifices menaçant ruines.
1. Qu’est-ce qu’un logement non-décent ?
2. Que recouvrent les problèmes généraux d’hygiène et de salubrité dans un logement ?
3. Qu’est ce que l’habitat indigne ?
4. A quel moment peut-on considérer un logement comme insalubre ?
5. Qu’est-ce qu’un édifice menaçant ruine ?
6. Comment distingue-t-on procédure de péril ordinaire et procédure de péril imminent ?
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (art. 6 loi du 6 juillet 1989).
Cette obligation de délivrer un logement décent s’applique aux locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlementations spécifiques.
La notion de décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Ces critères portent notamment sur la surface minimale, le niveau d’équipement et de confort (eau, électricité, sanitaires, chauffage, alimentation en eau potable, etc), et l’état du logement (ventilation, luminosité, etc…)
Les litiges portant sur la non-décence, qui relèvent exclusivement d’une relation de droit privé, doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la Commission départementale de conciliation puis le juge judiciaire
Le juge judiciaire apprécie alors l’éventuel défaut de décence, et détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution.
Les problèmes généraux d’hygiène et de salubrité dans un logement sont des désordres qui relèvent d’une infraction au règlement sanitaire départemental (RSD) pris par arrêté préfectoral dans chaque département en application du Code de la santé publique.
Le titre II du RSD relatif aux locaux d’habitation définit les règles minimales d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations et de leurs équipements.
les désordres ne présentent pas un danger majeur pour la santé mais ils sont sources de nuisances (problèmes de chauffage, de ventilation, d’humidité, d’évacuation des eaux usées…)
Le maire, sur la base de son pouvoir de police générale et du RSD est tenu d’intervenir afin de veiller à l’hygiène et à la salubrité des logements.
Pour consulter le RSD, cliquez ici.
La définition de l’habitat indigne est donnée par l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, introduite par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi « Molle », en vertu duquel constituent un habitat indigne « les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
Sont ainsi, expressément visés par la définition de l’habitat indigne
La notion d’habitat indigne ne recouvre cependant pas les logements non « décents » au sens du décret n° 2002- 120 du 30 janvier 2002, qui relèvent des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire.
A ce titre, il convient de rappeler que la notion de décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité.
La lutte contre l’insalubrité a pour objet de protéger les habitants des risques d’atteinte à leur santé que l’état du logement leur fait courir, grâce à la réalisation de travaux.
Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré comme insalubre si sont état ou ses conditions d’occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants et du voisinage (L. 1331-26 du Code de la santé publique).
L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation tel que la salubrité et la sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique), les risques sanitaires particuliers (plomb, amiante, électricité ou gaz) ou encore l’usage et l’entretien des lieux (propreté, présence d’animaux nuisible, etc…).
La lutte contre l’insalubrité est une compétence relevant de l’Etat, mise en œuvre par arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité et prescrivant les mesures nécessaires à sa résorption (article L. 1331-24 et L. 1331-26 et suivants du Code de la santé publique).
L’insalubrité peut être qualifiée de remédiable lorsqu’il peut être demandé au propriétaire de prendre des mesures afin de remédier à l’insalubrité de l’immeuble.
L’insalubrité peut également être irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique pour y mettre fin ou lorsque les travaux seraient plus coûteux que la reconstruction du bâtiment.
Le maire détient un pouvoir de police spéciale lui permettant, sur le fondement de l’article L. 2213-24 du code général des collectivités territoriales (CGCT) et dans les conditions émises par les articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), de prescrire aux propriétaires les mesures appropriées pour remédier aux situations dangereuses nées d’un manque d’entretien des immeubles pouvant engager la sécurité des personnes et des biens.
La mise en œuvre de la police d’un édifice menaçant ruine suppose la réunion de 3 conditions :
-le danger doit provenir d’un immeuble bâti : le danger doit toujours émaner de l’édifice, sont ainsi visées les constructions et leurs parties annexes telles que les balcons et les corniches ;
-l’immeuble doit menacer ruine : les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l’édifice, leur cause peut provenir d’un défaut d’entretien, de vices de construction ou de la vétusté de l’immeuble ;
-l’immeuble doit compromettre la sécurité publique en menaçant d’un risque réel et actuel la voie publique et ses usagers ainsi que les occupants et les voisins.
Dès lors que ces trois conditions sont réunies, le maire dispose, pour faire cesser le danger, de la procédure de péril ordinaire et de la procédure de péril imminent.
Dans le cadre du pouvoir de police spéciale des immeubles menaçant ruine, le maire dispose soit d’une procédure de péril ordinaire régie par l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), soit d’une procédure de péril imminent définie par l’article L. 511-3 du CCH.
Le maire engage une procédure de péril ordinaire lorsqu’il existe un péril réel et actuel qui ne se réalisera pas dans l’immédiat. Le maire informe alors le propriétaire par lettre contre signature l’invitant à produire ses observations dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A l’issue de cette procédure contradictoire, le maire peut prendre un arrêté par lequel il met en demeure le ou les propriétaires d’effectuer dans un délai déterminé les travaux, soit de réparations nécessaires, soit de démolition de l’immeuble menaçant ruine en prenant le cas échéant les mesures nécessaires à la solidité des bâtiments mitoyens.
En cas de péril imminent, le maire doit engager une procédure d’urgence, après avertissement adressé au(x) propriétaire(s), en demandant au juge des référés du tribunal administratif compétent de procéder à la nomination d’un expert, qui dans le délai de 24 heures qui suit sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments contigus et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence constatée du péril grave. Le maire peut alors prendre un arrêté de péril imminent mettant en demeure le propriétaire, dans un délai qu’il fixe, de prendre des mesures provisoires pour garantir la sécurité et, notamment, l’évacuation des occupants de l’immeuble. Le maire peut prescrire la démolition partielle de l’immeuble afin de supprimer un de ses éléments dangereux.
Ces deux procédures bien distinctes ne peuvent être substituées l’une à l’autre dès lors que le maire ne peut recourir à la procédure de péril imminent dans le cas où un péril établi n’est tout de même pas grave et immédiat. Elles peuvent cependant être menées concurremment si un immeuble présente un état de péril imminent et un état de péril ordinaire.
